Оценка помещений свободного назначения.

Помещения свободного назначения, сокращенно ПСН, являются самым неоднозначным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Помещения свободного назначения представляют собой здания либо части зданий, которые могут быть использованы в различных целях. Например, под магазин, склад или офис.

На рынке недвижимости Москвы ПСН чаще всего представлены в виде, выведенных в нежилой фонд помещений (бывших квартир) и вновь построенных помещений на первых этажах жилых домов.

При оценке коммерческой недвижимости офисных или торговых сегментов все понятно. Их можно классифицировать и определить занимаемую долю на рынке. Оценить помещения свободного назначения сложнее. Для этого в наибольшей степени требуется именно независимая оценка недвижимости. При оценке ПСН большое значение следует уделить анализу их наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования можно выполнить  путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: законодательной разрешенности, физической осуществимости, финансовой осуществимости и максимальной эффективности.

Анализ осуществляется в процессе сравнения вариантов использования, которые могут привести к максимальной стоимости имущества. Сравнение вариантов осуществлялось только после проверки каждого из них на предмет соответствия указанным выше критериям:

Оптимальный вид использования существует для любого ПСН, в зависимости от его местоположения, площади и объемно-планировочных решений.Использование ПСН под магазин или кафе является наиболее рентабельным с точки зрения арендной ставки. Использование помещений свободного назначения расположенного в центре города на оживленной улице под офис никогда не позволит получить доход сопоставимый по уровню с доходом от торгового помещения. Однако, не все помещения можно использовать в этих целях. Если вход в помещение расположен на тихой улице, то логичнее открыть здесь офис.

В том случае, если наилучшее и наиболее эффективное использование не соответствует текущему использованию помещения, оценка помещений должна учитывать расходы на перепланировку, отделку и так далее.

Заключение оценщика о наилучшем и наиболее эффективном использовании объектов недвижимости должно отражать (подразумевать) такое использование, которое имеет максимально высокую текущую стоимость из всех возможных, физически осуществимо, финансово приемлемо, должным образом обеспеченно и юридически допустимо. Лишь в этом случае оценка помещений свободного назначения будет проведена правильно.